Istilah AJB dan PPJB adalah istilah-istilah yang umum kita dengar saat jual beli properti.
Bahkan kedua istilah ini selalu disertakan dalam proses jual beli properti.
Keduanya memang mirip, terlebih lagi proses pembuatannya berada di tahapan yang sama dalam jual beli properti.
Oleh sebab itu, tidak mengherankan jika banyak orang yang kebingungan dan terkecoh dengan kedua dokumen ini.
Padahal AJB dan PPJB ini adalah dua dokumen yang berbeda.
Perbedaannya dapat dilihat dari banyak sisi: cara pengurusannya, kegunaannya dan kekuatan hukumnya.
Agar tidak salah paham, mari kita bahas perbedaan keduanya di artikel kali ini.
AJB
AJB atau kepanjangan dari Akta Jual Beli seperti namanya adalah akta atau bukti peralihan kepemilikan hak tanah atau bangunan.
Akta Jual Beli juga memiliki fungsi sebagai bukti jual beli properti.
AJB dibuat oleh PPAT.
Akta Jual Beli memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi dibanding PPJB (Perjanjian Pengikat Jual Beli).
Akta Jual Beli memiliki fungsi-fungsi sebagai berikut:
1. Sebagai bukti adanya transaksi jual beli properti atau tanah yang sah dengan kesepakatan yang sudah disetujui oleh pihak penjual dan pihak pembeli
2. Merupakan landasan bagi kedua belah pihak untuk menjalankan kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli properti atau tanah
3. Jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, Akta Jual Beli dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut pihak yang melanggar
Tidak hanya dibuat oleh PPAT, pembuatan AJB juga memiliki berbagai syarat yang diatur dalam perundang-undangan. Prosedur pembuatannya adalah sebagai berikut:
1. Jika dokumen dan persyaratan sudah lengkap, PPAT akan membuat AJB dengan disaksikan oleh dua orang saksi
2. Isi AJB akan dibacakan di depan kedua pihak dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua saksi
3. Apabila kedua pihak sudah setuju dengan isi AJB, maka akan ditandatangani oleh kedua belah pihak, kedua saksi dan PPAT
4. Kemudian AJB dibuat dua lembar asli, satu untuk PPAT dan satu lagi diserahkan ke kantor pertanahan untuk kepentingan balik nama
5. PPAT akan memberikan salinan akta kepada pihak penjual dan pembeli
PPJB
PPJB adalah kependekan dari Perjanjian Pengikat Jual Beli.
Perjanjian ini adalah surat pengikat antara penjual dan pembeli.
Tujuan dibuatnya Perjanjian Pengikat Jual Beli adalah untuk mengikat calon pembeli agar membeli properti atau tanah yang dimaksud.
Sementara dari sisi pembeli agar tidak menjual properti atau tanah yang dimaksud ke orang lain. Perjanjian Jual Beli tidak dibuat oleh PPAT, namun oleh penjual atau pengembang disaksikan oleh notaris, sehingga kekuatan hukumnya di bawah Akta Jual Beli.
Menurut Pasal 1868 KUHP Perdata menyebutkan bahwa PPJB dibuat dihadapan notaris dan merupakan akta otentik.
Perjanjian Jual Beli akan diterbitkan setelah setelah pembeli membayarkan uang muka.
PPJB tidak diregulasi secara spesifik di dalam perundang-undangan, namun demikian tetap berdasarkan pada hukum yang jelas.
Ketentuannya diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 11 tahun 2021 mengenai Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Pada umumnya, PPJB memuat beberapa syarat yang harus dipenuhi oleh kedua pihak untuk dapat dilakukannya AJB.
Isi Perjanjian Jual Beli mencakup:
1. Data penjual dan pembeli,
2. Kewajiban pihak penjual,
3. Uraian obyek pengikatan jual dan beli,
4. Jaminan dari pihak penjual,
5. Waktu serah-terima,
6. Pengalihan hak dari penjual ke pembeli,
7. Pembatalan pengikatan,
8. Pasal-pasal untuk menyelesaikan perselisihan.
Perbedaan AJB dan PPJB
Seperti yang sudah dijelaskan di atas, dapat disimpulkan bahwa terdapat sejumlah perbedaan mendasar antara AJB dan PPJB.
AJB memiliki status hukum yang lebih tinggi dibanding PPJB yang menyebabkan peralihan kepemilikan bangunan dari penjual ke pembeli.
Sedangkan PPJB, statusnya hanyalah sebagai surat perjanjian antara penjual dan pembeli serta sifatnya tidak membuat beralihnya kepemilikan.
Nah, itu tadi ulasan singkat pengenai perbedaan AJB dan PPJB, semoga bermanfaat.
